Ley de Alquileres: “consiguió el efecto contrario”

 

Nuestros legisladores regalados nos terminan saliendo caros, porque cuando el Diputado Daniel Andrés Lipovetzky (Juntos por el Cambio – PRO) envió el proyecto de la Ley de Alquileres, técnicamente se le anticipó los efectos que provocaría su sanción.

Se quitarían propiedades del mercado, las que se quedaban se deteriorarían para compensar ese efecto y el que iba a terminar perjudicado sería el inquilino. Tal cual, pasó todo lo que se le había anticipado, resultando algo mucho más grave porque implicó un avance sobre el derecho de propiedad. Está castigando tu decisión de cómo un individuo está asignando los bienes, entonces en función de eso, te castigan y avanzan sobre tu propiedad. Y más grave es todavía que no fue declarado por la Corte Suprema de Justicia como inconstitucional.

Según un estudio realizado por el Observatorio Inmobiliario, de la cantidad de inmuebles en oferta de alquiler y precio antes de la Ley de Alquileres y después de la Ley, el resultado de este estudio dio: el mercado locativo reaccionó con una suba en los valores de los alquileres y una merma en la oferta:

“60% más caro el precio y un 20% menos de oferta”

Los incrementos superan ampliamente a la inflación y ni hablar a los sueldos. Sumado a esto el DNU que hasta fines de marzo no podías liberar tu departamento por lo que quedaron suspendidos los desalojos, se extendió el plazo de vigencia de los contratos y se congelaron los precios de los alquileres. Como si esto fuera poco se está hablando de poner un Impuesto a la Propiedad Ociosa, que en realidad no es un impuesto sino una “Multa” con el fin de que los propietarios que buscan únicamente reserva de valor tengan que volcar sus propiedades al mercado y así bajar los precios de los alquileres. El mercado de esa forma nunca va a reaccionar favorablemente configurando un tremendo avance sobre los derechos de propiedad.

¿Por qué pasan estas cosas?

Cualquier intervención del Estado en un mercado genera que el resultado sea muchísimo peor que el que tenías originalmente. Los planes contra el hambre generan más hambre, los planes para reactivar el empleo destruyen empleo, los planes contra el desempleo generan más desempleo. En todo lo que se mete el Estado el resultado siempre es mucho peor del que tenías originalmente.

¿Con la Ley de Alquileres pasa lo mismo?

Si, respecto de esta Ley, en todo momento se le anticipó al legislador Lipovetzky, quiero remarcar esto, se le anticipó todo, pero absolutamente todo. Porque hablar con el diario del día después es muy fácil, pero en este caso ya se sabía lo que iba a ocurrir, esto no sucede en ningún lugar del mundo, ¿Qué pasó? Fuimos por ahí y chocamos.

Acá hay una cuestión muy importante, no solo que la teoría económica anticipaba esta situación, sino que la evidencia empírica también. Esto en Argentina yo lo hemos vivido, el primer caso de Ley de alquileres fue en 1930 durante el gobierno de Yrigoyen, después hubo unos problemas tremendos durante el gobierno de Perón. Pero al margen de todo siempre para tratar de bajar la inflación hacen cosas que son absolutamente disparatadas o al que quieren beneficiar lo terminan perjudicando. Y la realidad es que tanto el Frente de Todos como Juntos por el Cambio votaron en forma masiva a la Ley de Alquileres, la pregunta es ¿la habrán leído?, pero esto es mucho más delicado la oligarquía política que tenemos es parte del problema no es parte de la solución. Ahora vuelven con los controles de precios, los controles de precios nunca funcionaron en la historia.

¿Un país donde nunca funcionaron los controles de precios?

Argentina, desde la segunda mitad del siglo 20 en adelante, el único período que no tuvo inflación fue con la Convertibilidad y no había controles de precios. En el fondo la Ley de Alquileres es una suerte de control de precios y de regular las relaciones entre las partes. Toda una serie de disparates cuando en realidad los intercambios se deben hacer de modo voluntario.

Esto es claramente no entender cómo funciona el mercado, las dos fuerzas mayoritarias votaron en la misma línea, son cómplices en estos errores. Porque es más fácil echarle la culpa al sector privado que hacerse cargo del problema que ellos generan con sus malos gobiernos.

Aquí lo que no tenemos que mirar es el árbol sino el bosque, ¿Cómo reactivas el mercado inmobiliario en forma completa? que haya más productos, para eso se deben construir más metros cuadrados y uno como inquilino se vea favorecido porque tiene más productos, al tener más productos tienes más variedad de precios.  El mercado determinando los precios y las cantidades de equilibrio, es el camino.

Si hay fondos para invertir y te están poniendo condiciones o te cambian las reglas de juego, los capitales se van en busca de otros mercados. Todo esto concluye en  que no entienden la lógica del mercado.

¿Cuál es la lógica del mercado?

Para que se comprenda lo voy a desarrollar con un ejemplo práctico. Si te ofrecen dos trabajos idénticamente iguales y en uno te pagan más que otro, ¿Cuál vas a elegir? el que me paga más.

Cuando vas al supermercado tienes dos productos idénticamente iguales, ¿Cuál compras el más barato o el más caro? el más barato.

Entonces…

¿Qué es lo que hace la gente? Compra lo más barato posible y vende lo más caro posible. Cuando el Estado restringe el precio está violentando la propiedad.  ¿Qué pasa si a partir de mañana el Gobierno decide reducir tu salario en un 50%? Está restringiendo el uso de tu propiedad que es el salario.

“Con la Ley de Alquileres pasa exactamente lo mismo, está restringiendo el uso de tu propiedad, en algunos casos es más evidente en otros casos esta más encubierto”

En el fondo está generando un perjuicio, la parte que se ve perjudicada ¿Qué hace? reacciona.

“En este contexto de la Ley de Alquileres se retiran las propiedades, se deteriora la calidad de las propiedades que quedan”

Toda esa contracción de oferta y recomposición de oferta significa una suba de precios.

"Termina perjudicando al inquilino al que querían favorecer"

También tiene incidencia en el precio de venta de los inmuebles, estos están relacionados con el precio del dólar libre, ahora también están afectados por el tema de los alquileres. En el último tiempo, muchos propietarios retiraron sus departamentos o casas para el alquiler y decidieron poner el cartel de venta. Eso genera una mayor oferta en el mercado de ventas, por eso la baja, y una menor oferta de alquileres que presionan al alta de los precios. 

Este fenómeno es cada vez más creciente y se debe a la vigencia de la nueva Ley de Alquileres que prevé una sola actualización anual con un índice que elabora el Banco Central y que está por debajo de la inflación y en algunos casos superior al que pactarían las partes en forma voluntaria. El pase a venta de inmuebles usados que antes se destinaban a alquiler tiene que ver con que para desalojar a un inquilino moroso o que no quiere irse del departamento cuando terminó el contrato se puede tardar hasta 18 meses, cuando hace unos años ese plazo era la mitad. Esta prohibición de desalojos muy probablemente se mantenga por lo que resta del gobierno de Alberto Fernández.

Siempre es igual porque no se comprende la lógica del mercado. El mercado no es cualquier cosa, es un proceso de cooperación social y en ese proceso se hacen intercambios voluntarios. Entonces si dos personas hacen un intercambio voluntario y se viene a meter el Gobierno a opinar de lo que no sabe, lo más probable es que se cometan errores como los que estamos viendo en estos momentos y termina perjudicando a ambos y se perjudican todos. Se van a terminar haciendo operaciones paralelas o marginales entre las partes que también lo explica la teoría económica como generación de mercado negro.  Ahora bien, ¿Cuál es el problema de que dos personas acuerden algo respecto de una propiedad?, ningún problema. El problema lo generó el propio Estado metiéndose donde no tiene que meterse.

Para terminar estimados lectores, según la clasificación de Murray Rothbard, este tipo de intervenciones son las llamadas triangulares. Son las que tienen lugar cuando el Estado obliga o prohíbe un intercambio entre un par de sujetos, o puede obligar a hacerlo a determinado precio, en determinadas cantidades y bajo determinadas normas de calidad.

El primer problema que tienen las intervenciones triangulares es que mientras muy pocos (siempre los burócratas entre ellos) se benefician con ellas, siempre muchos pierden utilidad frente a ellas, reduciéndose la utilidad global de toda la sociedad. El segundo problema que presentan es que siempre se implantan con un mentiroso propósito como puede ser “impedir la inflación”, mientras el gobierno continúa inflando la oferta de dinero y generando más inflación, pero para peor, la intervención estatal termina potenciando en realidad los problemas, ya que genera menor producción, mayor escasez, y/o da lugar a mercados negros y/o productos más caros, generando también una mayor caída de utilidad a toda la sociedad.

Lo curioso y preocupante es que en esto estaban todos los políticos de acuerdo. Pero también estuvieron de acuerdo con la Ley de Góndolas, Teletrabajo, Impuesto a la Renta Financiera, Impuesto a la Riqueza, Retenciones a las Exportaciones e incrementar la tasa de Impuesto a las Ganancias a las PyMes, ¿Qué les quiero decir? Que para imponer impuestos y avanzar sobre el sector privado NO HAY OPOSICIÓN y solo nos auguran más FRACASO y aún más DECADENCIA.

Muchas gracias y hasta la próxima.